Stas Madan: „Prima Casă Plus” a alimentat explozia prețurilor pe piața imobiliară. Guvernul și Parlamentul nu au ținut cont de recomandările experților

La un an de la adoptarea modificărilor în cadrul programului „Prima Casă Plus”, economistul din cadrul Expert-Grup, Stas Madan, revine cu o analiză critică, arătând că măsurile promovate de autorități au contribuit semnificativ la creșterea accelerată a prețurilor locuințelor, în special în municipiul Chișinău.

Madan amintește că, în iulie 2024, a venit cu o serie de recomandări pentru ajustarea proiectului legislativ, inclusiv:

păstrarea raportului maxim între rata lunară la credit și veniturile nete la nivelul de 50% (în loc de 70%);

menținerea cotei de garantare la 50% pentru toate locuințele din Chișinău (în loc de 65% pentru cele mai noi de 10 ani);

creșterea valorii maxime a locuinței eligibile prin program la 2 milioane de lei, nu la 2,5 milioane.

Toate aceste propuneri au fost ignorate de Parlament.

„Majorarea plafonului de preț pentru locuințele eligibile cu 150% – de la 1 milion la 2,5 milioane de lei – într-un context în care prețurile crescuseră deja cu circa 80-85% față de anul 2018, a fost o invitație deschisă pentru noi scumpiri”, afirmă Madan.

Potrivit datelor Băncii Naționale a Moldovei, în trimestrul IV din 2024, prețurile apartamentelor în Chișinău au crescut cu 25,6% față de aceeași perioadă din 2023, iar în primul trimestru din 2025 – cu 32,9% față de primul trimestru din 2024. BNM confirmă că accesul extins la finanțare prin „Prima Casă Plus” este unul dintre principalii factori care au alimentat această creștere.

Trei măsuri-cheie care au dus la scumpiri:

Majorarea valorii maxime a locuinței eligibile la 2,5 milioane de lei, mult peste ritmul real de creștere a prețurilor.

Creșterea raportului dintre rata lunară și veniturile nete de la 50% la 70%, ceea ce a dus la creșterea valorii maxime a creditului contractabil.

Majorarea cotei de garantare la 65% pentru apartamentele mai noi de 10 ani din Chișinău, încurajând băncile să accepte riscuri mai mari.

Totodată, ponderea creditelor ipotecare în totalul tranzacțiilor imobiliare din Chișinău a crescut rapid – de la 23% în 2023 la 42% în 2024 și la 61% în primul trimestru din 2025. În același timp, valoarea medie a creditelor a crescut de la 954 mii lei la 1,3 milioane lei, iar numărul total al creditelor a urcat de la 3.012 la 4.260. Aproape jumătate din acestea (42%) au fost acordate prin programul „Prima Casă Plus”.

Piața dă semne de suprasaturare

În ciuda creșterilor bruște de preț, numărul apartamentelor vândute în Chișinău în trimestrul II 2025 este în scădere cu 65% față de aceeași perioadă a anului trecut. BNM avertizează deja asupra „riscului de supraapreciere a bunurilor imobile rezidențiale”, semnalând o posibilă corecție a pieței în lunile următoare.

În concluzie, Stas Madan susține că, deși o creștere a prețurilor era oricum inevitabilă, nerespectarea recomandărilor făcute în 2024 a dus la o amplificare artificială a scumpirilor: „Dacă s-ar fi ținut cont de analizele și avertismentele de atunci, ritmul de creștere ar fi fost cu siguranță mai moderat.”

El mai atrage atenția asupra lipsei de reacție critică din partea clasei politice, mass-mediei și societății civile în momentul adoptării programului – o tăcere care, în opinia sa, a contribuit la adâncirea dezechilibrelor de pe piața imobiliară.

Abonează-te la canalul nostru de TELEGRAM pentru a te informa calitativ şi rapid